我們在買二手房時，有些要素會影響到購房成本，其中最值得關注的是“普通住宅”（簡稱“普宅”）和“非普通住宅”（簡稱“非普宅”）。北京的林女士最近看中一套位于南四環的小三居，房屋建筑面積為89平方米，掛牌價為420萬元，小區容積率2.2，而賣方是在2017年拿的房本。那么，林女士想買的這套房子，究竟是普宅還是非普宅，會有怎樣的具體影響呢？

解答：

在決定買房前，必須得弄清楚房子是普宅還是非普宅，這是因為，兩者相比，普宅的最低首付比例要比非普宅低，而且還有稅費優惠。也就是說，如果林女士買的是普宅，相比之下不僅能少付首付，還能少交稅。

咱們先來看，普宅與非普宅該怎樣界定，認定標準是什么？北京中原市場研究部專業人士指出，普宅需滿足以下三項條件：一是住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；二是單套建筑面積在140平方米（含）以下；三是價格符合相應標準。

特別是第三項，目前北京有著非常細化的規定，即五環內單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元；五環到六環單價低于31680元/平方米、總價低于374萬元；六環外單價低于23760元/平方米，總價低于281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

那么，相對應來說，以上普宅認定條件中有任何一項不滿足的，就是非普宅了。對照標準可以看出，林女士想要買的房子三項條件符合五環內總價低于468萬元、容積率高于1.0、住宅面積低于140平方米，屬于普宅。

一開始咱們就提到了，買普宅相對來說首付和稅費都較少。那么，究竟相差多少呢？上述專業人士指出，從首付方面來看，普宅首套和二套的最低首付比例分別為35%和60%，非普宅則分別為40%和80%。而從稅費方面來看，兩者的區別體現在增值稅及附加稅上，諸如二手房交易方面，產權滿兩年（賣方取得產權的時間）的普宅可以免征，非普宅則都按差額（成交價與原值相減）來征收，城六區稅率為5.3%，其他區稅率為5.25%。

由此來看，林女士有意購買的這套房子，既是普宅，賣方拿房本也超過了2年，那么最低只需35%首付，且交易中免征增值稅及附加稅。