近期，房貸政策出現了一絲松動跡象。先是有報道稱山東菏澤首套房貸款首付比例從此前的30%降至20%，后又有消息指出春節前后重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。

目前來看，宣布了首付比降低政策的城市均為非“限購”城市。據報道，這是由當地地方住房部門和金融部門根據因城施策原則共同決定調整的。那么未來房貸政策會迎來大規模、趨勢性的調整嗎？

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36城樓市政策松綁

事實上，2022年以來，全國房地產市場調控政策密集出臺。有數據顯示，今年以來全國累計出臺房地產調控政策次數超過70次。不同于往年的收緊政策，今年已有36個城市發布了穩定樓市的寬松政策。這些政策大致上可以分成兩類。

第一類是地方政府直接給予購房補貼、三胎家庭購房優惠政策等。比如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州等都有不同力度的補貼購房政策。補貼覆蓋面涉及人才、農民工、新市民等。不少城市落戶門檻持續放寬，爭相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

第二類是公積金貸款政策寬松成趨勢。福州、株洲、北海等城市調整了公積金政策。公積金貸款額度不高，大部分公積金貸款使用人都是剛需人群或者改善型需求的人群。地方政府將公積金貸款政策放松，可以釋放支持合理住房需求和穩定樓市的信號。

在這兩類調控手段的基礎上，最新報道的部分城市商業性購房貸款首付比下調，或許正在成為地方政府的第三類穩樓市政策。

根據2016年2月中國人民銀行發布的要求，在非限購城市，首套房首付比例最低為25%，各地可向下浮動5個百分點，這個規定至今并沒有在中央層面廢止。當然，按揭貸款發放的實際首付比要求，在2017年之后明顯上升。同時，銀行體系的按揭貸款額度持續少于按揭貸款需求，也可以使得銀行持續提價，并要求更高的首付比例。因此本輪首付比例下降，反映了當前按揭貸款額度充足。

整體上看，上述提及的新市民購房補貼、首付比例調整、公積金貸款額度提升等政策都屬于因城施策的需求側政策，且均為非限購城市出臺的政策。而限購城市若出臺寬松政策很容易引發房價上漲，預計會比較謹慎。

同時，這些措施也釋放了一種信號：政策導向保障剛需一族的合理住房需求。央行發布2021年第四季度中國貨幣政策執行報告也指出，堅持穩地價、穩房價、穩預期，實施好房地產金融審慎管理制度，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求。

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項目并購加速風險出清

不少地區樓市調控政策松綁，無疑與去年下半年以來房地產市場的急轉直下有著直接關系。2021年8月以來，受個別房地產頭部企業債務違約風險顯現等因素影響，市場預期發生變化。一些房企資金鏈緊張，多個城市土地出現流拍，房企減員、降薪現象頻現。

國家統計局數據表明，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比下跌的城市個數，在2021年下半年以來持續增多。另有研究表明，自2017年以來，二手房交易規模在2021年第一次出現同比下降。2021年全國二手房成交金額、成交套數、成交面積分別同比下降6%、9%、9%。

房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

針對個別房企乃至整個行業出現的風險狀況，地方政府、住建部門、金融管理部門開展了出險企業的風險化解。同時，金融支持政策暖風頻吹，監管部門要求銀行保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求。

我國房地產行業的市場化程度比較高，從以往經驗來看，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。通過并購等市場化方式推動房地產市場的結構性調整，有利于高負債企業集團資產、負債雙瘦身的同時保護住房消費者合法權益。

為此，央行、銀保監會于去年12月出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，從穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高兼并收購服務效率、做好風險管理等方面，鼓勵金融機構提高服務效率，為并購營造良好的融資環境，助力化解風險、促進行業出清。

在這一政策基礎上，近期興業銀行(601166)、平安銀行(000001)、廣發銀行等多家銀行表示，計劃發行房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。除了并購主題債券，銀行還計劃通過并購貸款、并購票據、并購基金、資產證券化、并購財務顧問等方式，為房地產項目并購融資提供支持。

隨著并購融資通道的打通，房地產項目層面的兼并收購積極性將得到調動，有望緩解出險房企的資金壓力、防止風險擴散、加快市場出清。